2023中國零售商業經歷了什么？這18個關鍵詞說透了 。
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2023，是商業的新一輪起點，更是新挑戰的開始，商業秩序更迭，在紛繁復雜的環境中，“復蘇”是貫穿全年的主線，這是行業最大的信心和動力。
站在2023年的終點，回望過去一年，跌宕起伏，是魔幻、是復蘇，是付出，也是收獲。贏商網特別策劃【看，2023這一年】，總結過去一年零售商業地產的足跡，并展望未來發展趨勢。
提振消費，復蘇是2023主基調
2023開年伊始，就被定檔為“消費提振年”，各部委年度工作會議將恢復和擴大消費擺在優先位置，部署2023年工作。
圍繞“提振消費”，全國各地商務局積極出臺促消費政策，創新消費場景、發放消費券、舉辦購物節、打造夜經濟、對消費進行補貼、允許商業外擺……村超、村BA、淄博燒烤在此背景下走紅全網。
各地大力支持首店經濟，提升消費體驗，從上海、深圳、廣州、武漢、廈門、拉薩……從國際化大都市到三四線城市，都將首店經濟提到前所未有的戰略新高度。
在一系列促消費“組合拳”的刺激下，全國消費持續恢復向好，復蘇成為2023年妥妥的主基調。春節、五一、國慶等重要節假日消費數據大幅上漲，今年1-11月份，社會消費品零售總額427945億元，同比增長7.2%。
集體沖刺IPO，中式快餐最受挫
年初到年末，霞飛沖刺IPO的消息不斷，有成功上市的，也有半路折戟的。從品類來看，餐飲品牌（包括茶飲）積極性最高，但受挫也最多。
2023年，“中國披薩第一股”——達美樂中國（達勢股份）、“中國預制菜第一股”——鍋圈食品、“中國醫美第一股”——美麗田園均在港交所誕生。
沖刺“中式快餐第一股”的卻集體折戟。老鄉雞、德州扒雞于8月、9月先后自主撤回上市申請，老娘舅上市申請在11月份被終止，中式快餐的IPO之路戛然而止。麻六記、西貝還在前仆后繼，奮力沖刺。
同時，盒馬以及一眾茶飲品牌，包括茶百道、蜜雪冰城、古茗、滬上阿姨、甜啦啦、茶顏悅色、霸王茶姬等今年均有上市傳聞。
圖片來源：達美樂披薩
品牌加盟大戰，直營品牌的歸宿？
并非新鮮事物的“加盟模式”，今年在頭部品牌先后推出加盟業務后，又被推上行業聚焦點，甚至被市場戲稱為“直營的盡頭是加盟”。
喜茶、奈雪的茶、樂樂茶齊齊開放加盟。喜茶1月首批14家加盟店開業，3月開放海外加盟。上半年加盟門店已經超過1000家。
奈雪控股的樂樂茶，4月24日宣布開放加盟，8月第一批50家加盟店陸續落地，11月啟動2.0加盟模式（即小店模型），12月70+新店開業，預計2024年樂樂茶總門店數將達1000家。
奈雪的茶亦于7月20日宣布開放加盟，預計年底加盟門店或達100家。
此外，瑞幸、庫迪、挪瓦、Tims天好中國、零食很忙、趙一鳴零食等一眾品類頭部品牌，均以加盟模式瘋狂擴張。
但，加盟是一把雙刃劍，有利也有弊，入局者需謹慎。
喜茶事業合伙門店模型，圖片來源：喜茶官網
折扣店爆火，正價買得起，但折扣更香
零食折扣店，今年席卷全國。零食很忙、趙一鳴零食、零食有鳴為代表的零食折扣店，瘋狂拿融資+開店，在三四線小縣城跑馬圈地，貼身肉搏，烽煙四起。
主打臨期尾貨的好特賣、嗨特購、繁榮集市們的“絕對低價”、“大牌低價”，也是年輕人的心頭好。
另一方面，以管理效率和供應鏈優勢做到低價優勢的“硬折扣模式”風生水起。永輝在全國門店增設“正品折扣店”；盒馬全面啟動折扣化變革；奧樂齊、Costco、山姆會員店等今年中國開店加速度。
恰逢經濟下行時期，大肆興起的折扣店，不免讓人思考，是消費降級了，還是消費者更加會精打細算了？其實不然，“品質+低價”的高性價比，才是消費者追求的本質！正如那句“不是正價買不起，而是折扣更有性價比！”。
圖片來源：零食很忙官方
聯名大年，有爆款也有雷區
2023年是茶飲聯名大年，奢侈品、服飾和鞋履、美妝、香氛等品牌的聯名活動從未停歇，茶飲咖啡品牌更是平均1.12天推出一個新聯名。稀缺性、反差感、情緒價值、情懷成為爆款關鍵。
瑞幸與茅臺的醬香拿鐵，俘獲了00后到80后各個年齡段人群，單品首日銷量突破542萬杯，單品首日銷售額突破1億元；喜茶與FENDI聯名賣爆單，讓不少人直呼以幾十元拿到人生第一件“奢品”；樂樂茶、喜茶分別與 loopy聯名，以拿捏了打工人的情緒而走紅。
但，不是所有的聯名都出爆款，Manner x LV帆布包因580元“低消”而遭吐槽，喜茶X FENDI也曾引來“門不當戶不對”的非議，喜茶聯名“無語佛”被約談......
過度聯名有風險，品牌需謹防踩雷。
圖片來源：瑞幸咖啡微博、喜茶微博
品牌出海勢如破竹，新茶飲、潮玩最勇猛
2023年，中國品牌出海勢如破竹。新茶飲和潮玩等新消費品牌最勇猛，重餐品類，火鍋、酸菜魚品牌最積極，如海底撈、九毛九、呷哺集團。
喜茶今年先后進入英國、澳大利亞、加拿大、馬來西亞、美國；瑞幸今年在新加坡已開出超30家店；庫迪今年底要在印尼開出400店；蜜雪冰城越南、印尼門店已超1000家，計劃到2028年在日本開1000家店；甜啦啦10月開出印尼首批6家店，并計劃2024年海外門店達500家；奈雪的茶、茶百道、庫迪均在今年開啟出海步伐。
名創優品計劃今年在海外凈增350-450家門店，開出了美國第100店，全球旗艦店登錄紐約時代廣場，在世界頂級商圈倫敦牛津街開出英國旗艦店，截止9月底海外門店達2313家。
泡泡瑪特今年以來在馬來西亞吉隆坡、法國巴黎、澳大利亞悉尼、泰國曼谷等地開設了多家線下門店。
品牌出海是順應潮流，也是另辟市場，今年或許只是前奏，明年大潮將至。
圖片來源：名創優品
關店大潮不止，烘焙是新重災區
品牌關店大潮在2023年持續蔓延，從往年的百貨商超延伸到烘焙、快時尚、美妝、教培等。家樂福、沃爾瑪、步步高、大潤發、人人樂、伊勢丹、洋華堂等國內外零售巨頭關店已不是新聞，但一批新中式烘焙品牌成為關店新重災區，倒在了2023。
今年以來，網紅品牌虎頭局陷入倒閉風波，明星網紅面包牛角村破產清算，“烘焙界第一股”克莉絲汀門店全關、瀕臨破產，墨茉點心局緊急縮減市場規模、斷臂止血。
還有，定位高端的昂司蛋糕倒在了年初；上海網紅精品高端烘焙dikka bakery全國首店開業不到半年閉店；被譽為“法甜界天花板”的LENÔTRE雷諾特法式西點最后一家門店5月關閉、日本知名甜品LeTAO小樽洋菓子鋪大量關店僅剩4家……
烘焙品牌如多米諾骨牌般挨個倒下，意味著烘焙賽道狂奔的大勢已去，未來將進入洗牌后的新格局。
圖片來源：LeTAO官方微博
餐飲品牌進入萬店時代，門店規模成競爭壁壘
當賽道進入競速期，門店規模、市占率成為品牌的競爭壁壘。競爭最激烈的茶飲、咖啡、快餐品牌率先沖入千店、萬店俱樂部。
今年6月，瑞幸咖啡成為中國首個開出萬店的咖啡品牌；成立了六年的鍋圈食匯在上市前夕加入了“萬店俱樂部”；入華36年的肯德基宣布其中國第10000家店已于12月15日在杭州開業。門店破萬的還有正新雞排、華萊士、蜜雪冰城等在內的7家餐飲品牌。
古茗、茶百道、滬上阿姨等以8000家左右的門店向萬店邁進；去年年底才開出首店的庫迪劍指“三年萬店”；麥當勞將萬店目標定在2028年。MANNER以1100+門店正在試探全直營門店的可能；突破6000家門店的塔斯汀掘金下沉市場……
下沉市場潛力釋放，催生萬店時代，未來行業競爭將更加激烈，規模優勢將更加明顯。
圖片來源：瑞幸咖啡官方微博
奢侈品中國“高開低走”，依然堅定押寶
2023年，奢侈品在中國的表現反常，從上半年的業績勁增、高管滿懷信心訪華，到下半年的業績下挫，全年走出了一條高開低走的大曲線。
上半年，幾大奢侈品企業財報展露出中國市場強勁的消費能力，隨即LVMH、開云、Prada等一眾奢侈品企業高管紛紛訪華，顯露對中國市場的高度期許。
第三季度情況出現反轉，中國以及全球市場出現不同程度的下滑跡象。第三季度，LVMH銷售額同比僅增長1%，遠不及分析師預期；開云集團銷售額同比下跌13%；愛馬仕增速大幅放緩，歷峰集團4月至9月銷售額同比下滑2%。其中中國市場表現多不如預期。
雖然市場波詭云譎，但龐大的中國消費市場，吸引力依舊，奢侈品牌們一致堅定押寶中國市場。
消費基礎設施REITs破冰，首批四單獲批
2023年3月，國家發改委和證監會發布關于推進基礎設施領域REITs項目申報的相關通知，首次明文落地“REITs擴容商業不動產”。10月，中國證監會宣布將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，在商業地產圈引起了一陣狂歡。
據贏商網不完全統計，約10個企業宣布申請消費類REITs項目，最終4個成功“上岸”：11月26日，金茂、華潤、印力首批3只消費基礎設施REITs獲批；12月15日，物美消費REIT獲批，為首單民企消費基礎設施REITs。
12月下旬，消費基礎設施REITs再擴容，首單奧萊REITs——華夏首創奧特萊斯REITs、百聯消費REIT已申報。
消費基礎設施REITs的發行，不僅有助于恢復和擴大消費，并且可以改善消費型商業地產運營商的流動性。未來，消費類REITs規模有望達萬億級。
圖片來源：青島萬象城微博
輕資產加速度，規模企業“霸屏”，上海亮了
輕資產加速度，萬達商管、華潤萬象生活、龍湖商業、印力、星盛商業、碧桂園文商旅、新世界發展……從國央企到民企，再到港資企業，規模商業地產運營企業霸屏。
在輕資產項目落位方面，更傾向于商業更發達的一線、二線城市，其中又數上海最亮眼。
華潤萬象生活外拓輕資產業務狂奔，今年已簽約外拓項目超過10個，多為大型TOD項目，主要位于上海、深圳、北京、武漢、成都等城市，其中上海5，深圳3個。
此外，今年印力、龍湖、新世界發展、保利商旅、融創商業均在上海有新簽輕資產項目，印力4個。
星盛商業今年目標新增不少于4個項目；碧桂園文商旅更是激進，年內高峰時期兩月簽7個項目，年末6個輕資產項目開業。
商業存量時代，輕資產大勢所趨，規模企業優勢盡顯，經濟發達城市更具吸引力。
奧萊爆火，搭上CityWalk的熱潮
在2023回歸的商業熱潮中，奧萊爆火，人潮涌涌，銷售暴漲。
具備城市微度假和輕旅游概念的廣州8號倉流溪河奧萊小鎮，國慶假期客流破50萬+人次、銷售近3000萬元。北京西長安中駿世界城，開業前3天客流超50萬人次、總銷售量破3800萬元。百聯旗下9座奧萊國慶10.1當天整體客流翻番；奧萊板塊整體創造單日十一期間的歷史最好業績。首創奧萊全國十五城2023年銷售創歷史佳績，1-9月銷售增長超三成；國慶假期客流增幅達25%，8天銷售額僅6億元。王府井奧萊業態上半年收入10.19億元，同比增長42.08%。
隨著消費主力軍趨向多元化、年輕化，奧萊憑借“折扣+名品”成為中產消費新勝地，而“度假風”、“奧萊+”等新標簽讓奧萊出其不意的搭上了CityWalk的熱潮，成為年輕人“打卡圣地”。
城市更新如火如荼，非標商業出圈
政策賦能，城市更新如火如荼。城市更新大潮下的新產物——非標商業炸裂出圈，成為一張張城市新名片。
上海蟠龍天地依托蟠龍古鎮千年歷史文化，融合古鎮旅游、公園綠地、運動場所、藝術人文等多種內容，打造“公園里的新天地”。
上海瑞安鴻壽坊，還原鴻壽坊原址典型的魚骨狀肌理石庫門里弄結構，打造具有海派風的社區商業新地標。
上海龍華會，與千年古剎龍華寺對望，將延續千年的非遺龍華廟會融入其中，打造出一座城市理想街巷商業。
蘇州仁恒倉街，位于姑蘇區平江歷史文化街區，汲取江南精粹，是一座富有姑蘇韻味的城市更新范本。
杭州綠城吉祥里，位于宦塘河畔祥符橋傳統風貌街區，保留了原街區石庫門、高圍墻、直屋脊等江南院落特征，打造老杭州記憶的城市更新范本。
存量商業“反向”改造，購百變商辦
存量改造勢頭一路走高。今年以來，已有超50個存量改造項目爭相開業，合計體量近250萬平方米。
傳統的老舊廠房、購百改造已不新鮮，由購百變身創新型商辦空的“反向”改造，成為今年新焦點。
上海太平洋百貨變身新型辦公商業物業——「合集TheLightbox」，項目總建筑面積4.26萬㎡，其中商業空間約2.4萬㎡，占據B1至L2樓層，引進多家體驗以及復合型零售的主力品牌；辦公空間占據L3至L5樓層。
北京北辰購物中心改造成現代智慧化寫字樓——北辰·新空間，項目總建筑面積約3萬平方米，地上5層，首層商業配套，配置金融、商務服務、輕食簡餐等，2-5層為商務寫字樓空間。
此外，由北京雙橋農場改造而來的北京惠多港購物中心，其“會員制購物中心”模式為國內首創，高顏值的工業風為項目錦上添花。
港資房企內地商業“分化”，激進派VS保守派
港資房企內地的商業布局，加速分化，一邊是逆勢激進派，如太古地產、香港置地、新世界等；一邊是謹慎保守派，如恒隆、九龍倉、瑞安房地產等。無論快慢，企業各有思量。
太古地產一改慢節奏，近兩年共新增7個商業投資項目，今年繼續開疆拓土：收購成都太古里剩余50%股權；收購上海浦東新區洋涇地塊、前灘21號地塊各40%股權；參與三亞海棠灣云戒島（有稅）商業項目煥新升級；西安太古里項目開工啟動、廣州太古匯計劃擴建…
香港置地在年中發布了未來3年“10城17環”布局戰略，即在內地11座城市布局17個“中環”/“光環”項目。
新世界借“輕資產”模式快馬加鞭，K11 Select產品線相繼簽約上海、無錫、杭州。K11集團計劃2023年底內地商業管理輕資產項目將增至10個。
另外，以九龍倉、恒隆、瑞安等為代表的一派港資房企則明顯放緩擴張，審慎觀望市場。
圖片來源：太古地產官網
萬達商管IPO“一波四折”，“大限前”化解危機
2年前，萬達與投資者簽下上市對賭協議，籌得380億資金，賭注是珠海萬達商管最遲要在2023年年底完成上市。珠海萬達商管分別于2021年10月、2022年4月、2022年10月、2023年6月先后向港交所遞交了四次招股書，歷經一波四折，毫無意外，2023年12月28日，珠海萬達商管第四份招股書宣告失效！
而在上市對賭大限步步逼近之時，眼看珠海萬達商管上市無望，王健林在最后關頭引入投資者化解危機。
12月13日，萬達集團與太盟投資集團（PAG）簽署新投資協議。太盟將聯合其他投資者，在2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。按照新協議，大連萬達商管持股40%，為單一最大股東，太盟等數家現有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。
危機解除了，但萬達也失去了對珠海萬達商管的絕對控制權。
華潤萬象生活“亮眼”，輕資產外拓加速
華潤萬象生活在上市3周年之際，活成了商管公司里的“顯眼包。
2023年，華潤萬象生活體內的“高速增長”因子火力全開，全年新開13個項目，總項目數達101座；輕資產外拓加速，全年新拓展10+個輕資產項目，主要集中在上海、深圳、成都、武漢、北京等一二線城市，大部分為TOD項目，且處于城市核心地段或者成熟商圈。
12月9日，恰逢華潤萬象生活上市三周年，公司3年凈利潤年均復合增長率達87%。在收入結構上，物管業務是營收主力，商管業務卻是利潤貢獻主力：2023H1商管板塊收入23.09億元，毛利13.51億元，高于物管板塊。其中，購物中心毛利率71.8%，成為盈利能力提升的核心引擎。
三亞高端商業一路進階，商業頂流IP聚集
在海南建設自由貿易港中，三亞被定位為國際旅游消費中心的核心功能區，重磅利好助推三亞高端商業一路進階，吸引商業頂流IP“組團”落地。
今年7月，三亞出臺扶持首發首秀首店經濟發展政策，最高獎勵300萬。
10月，全球奢侈品旅游零售商DFS迪斐世計劃2026年前建成三亞首個世界級七星奢侈品零售和休閑娛樂勝地——DFS迪斐世亞龍灣項目；10-11月，太古與cdf達成合作，深度參與三亞海棠灣云戒島（有稅）商業項目煥新升級，推動國際重奢品牌路易威登LOUIS VUITTON海南首店、迪奧DIOR海南首家精品店相繼開業；12月10日，三亞迎來海南首個輕奢MALL——Hi Place天悅城亮相，帶來Stella McCartney、三克映畫、CANALI等一波品牌首店。
此外，中免太古里、萬象城、大悅城正火熱建設中，預計2024年至2026年陸續亮相。
自貿港、離島免稅購物政策多方利好加持，三亞高端消費同步起飛。
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2023年，是中國的消費提振年，也是中國消費品牌在整體復蘇態勢下的重啟之年。雖然疫情的影響逐漸褪去，但時代給予品牌的挑戰并未消減半分。2023年上半年外企高管的“訪華潮”再次印證了中國這塊市場的吸引力和重要性，這也意味著中國消費企業已進入全面競爭的新階段。
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