高奢消費降溫，會對高端商業零售地產的經營與投資產生哪些影響？
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“最近我一直收到某購物中心奢侈品大牌門店銷售的電話，不僅好意提醒我去保養包包，還邀請我去店里看看新品。”上海白領肖文（化名）近期對記者表示，她并非奢侈品消費的常客，現在卻頗受“關照”，讓她感到驚訝。
近年來，高端購物中心一直給人“活得很滋潤”的印象，但隨著上半年奢侈品消費的疲弱，這些購物中心的日子也不好過了。近期部分主營高端購物中心的地產商披露財報，上半年商場銷售額及物業租賃收入下滑成了一個普遍現象。與此同時，一些主打居民消費的次高端或綜合零售性質的商場，卻迎來了消費復蘇。
商場出租率高企但收入卻下滑
一年前，物業租賃收入創下新高的恒隆地產（00101.HK）還沉浸在其商業策略的成功里。
過去20多年來，以投資開設高端購物中心、引來頂級奢侈品入駐銷售為主要業務模式的恒隆，在內地幾乎是穩賺不賠，租金收入節節攀升。
執掌恒隆集團長達33年、現在擔任榮譽董事長的陳啟宗，去年在《致股東函》里表示，自1999年在上海的首座購物商場開業以來，恒隆在內地的租賃收入以人民幣計算持續增長，每年都創新高，即使在三年疫情期間，升勢也從未間斷。
不過，這樣的上升勢頭在今年上半年戛然而止。據恒隆地產近期發布的2024年半年報，該公司雖然總營收較去年同期增加15%至63.8億港元，但整體物業租賃收入下跌7%至51.51億港元。
根據其財務報告，總營收的增長主要來自于香港物業的銷售收入，而物業租賃收入，實際上才是恒隆長期以來占大頭的主要收入來源，但這部分出現了明顯下滑。細看這份財報，恒隆地產的內地及香港物業租賃收入均出現下滑，其中內地33.4億港元的租賃收入，同比去年減少了2.1億港元。
但實際上，恒隆旗下各高端商場的出租率依然優秀，近乎滿租。比如恒隆最賺錢的商場之一——上海恒隆廣場，仍然維持著100%滿租的狀態。不過，該商場上半年租戶銷售額同比下降了23%，商場收入也下跌了8%。
除此以外，像上海的港匯恒隆廣場，出租率高達97%，但租戶銷售額同比減少了14%，商場收入降低4%；沈陽市府恒隆廣場、昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場等高端商場的收入和租戶銷售也均下跌。
同樣的情況，也出現在太古地產（01972.HK）的財報中。
據太古地產在8月8日發布的2024年中期財務報告，太古旗下高端購物中心北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業太古匯的零售銷售額較2023年同期分別下跌4%、17%、9%、4%及20%。
值得關注的是，銷售額的下滑在高端商業地產領域較為明顯，而部分次高端或者走平民消費路線的購物中心，反而迎來了一波復蘇。
比如在恒隆地產的半年報中，幾家次高端商場，包括沈陽皇城、濟南以及天津的項目，同比收入均有提升。
再比如太古地產，雖然旗下高端購物中心銷售額下跌，但是其上半年零售物業租金總收入同比上漲了4.9%，具體到項目，太古的綜合類商場收入相對穩定。
其實這一趨勢在去年就有所體現，2023年上海銷售額最高的商場不再是主打重奢的項目，而是以周邊居民消費為主要銷售額來源的環球港。據聯商網等媒體統計，2023年上海環球港創下了203億元的銷售額，增長超40%。
高端綜合體建設仍如火如荼
對于上半年高端購物中心收入的走低，國內某大型地產集團的商業地產投資人士對記者表示，這主要反映出奢侈品消費的疲軟，由于在商業地產領域，針對奢侈品大牌的租金收取方式以收取銷售額提點為主流，導致了商場租金收入的同步降低。
“可能在普通人的印象中，商場收取品牌的固定租金，只要保證出租率，就能保證租金收入，實際上在重奢領域并非如此。”
該人士告訴記者，按照行業慣例，商場會對主力店收取固定租金，一般門店則為“固定租金+銷售額提點”結合的模式，而對高端大牌則收取純提點。
高端大牌對商場的定位以及地段有非常嚴格的要求，除了核心城市，大牌在一座城市中一般也就開設一兩家門店，為了吸引高端大牌入駐，商場往往不會設固定租金，甚至還自掏腰包出上千萬元的裝修補貼。一旦高端品牌的門店在商場里入駐成功，取得不錯的銷售額，購物中心通過提點也能“躺賺”；但如果高端品牌銷售額下降，商場租金收入也會立竿見影地減少。
“我們的感受是中等收入人群的奢侈品消費有所減少，更多人的消費觀念趨于理性，熱衷于尋找‘平替’，而高凈值人群的奢侈品消費實際上仍然較為穩定。”上海某高端購物中心相關人士對記者表示。
對于內地奢侈品消費市道轉弱，恒隆在半年度報告中提及了幾個原因，包括：消費力稍遜的顧客在奢侈品消費上轉趨謹慎，以及境外游購買奢侈品的旅客人數上升導致內地商場收入下滑等。
不過恒隆也提及，頂級客群仍然追捧商場內提供的限量級奢侈商品。
瑞銀研報顯示，今年以來（1月~7月）內地奢侈品銷售額下跌約10%，5月至6月跌幅加大，預計今年下半年至2026年，奢侈品牌可能會放緩在中國內地開設門店的步伐，商場可能需要減租或轉型以留住奢侈品牌租戶，由于高端購物中心建設周期至少需要四年，即將開業的高端商場也將面臨租金壓力。
這一奢侈品消費趨勢是否會對高端商業零售地產的投資產生一定影響？
以恒隆為例，2025年投資190億元的杭州恒隆廣場將開業，上海恒隆廣場擴建部分也已獲批，預期于2026年完工。對于未來，恒隆集團及恒隆地產董事長陳文博在中期業績會上表示，相信當市場信心回暖時，恒隆的業務將表現理想。在半年報中，恒隆方面也表示，高端依然是企業的核心競爭力，即便高端商場短期業績有所下滑，但恒隆依然堅信會有好的結果。
恒隆地產行政總裁盧韋柏表示，恒隆將審時度勢，靈活應對市場逆境，并堅守紀律，穩住核心競爭力。
而截至目前，太古地產也仍在大手筆投資中國內地物業項目。太古地產在2022年年初就明確了將在未來10年投資1000億港元于中國香港、中國內地、東南亞幾個核心市場。根據最新財報，截至2024年8月2日，這1000億港元投資計劃已經落地650億港元，其中440億港元投向了內地。
半年報中，太古地產還官宣了廣州聚龍灣太古項目的開業時間——預計從2025年年底開業，陸續舉辦展覽、快閃店等活動，為項目的第一階段竣工做準備；整體項目預計2027年上半年落成。
香港置地行政總裁史米高（Michael Smith）近期也表示，該集團歷史上最大的項目——上海西岸金融城大型城市綜合體，正在如期開發建設中，該項目總體量超110萬平方米，首階段的住宅和服務式公寓已于今年上半年完工，余下部分將于2024年至2027年分階段開放。
綜合來看，多家地產商仍有龐大的高端購物中心投資計劃與在建工程，大手筆的投入也反映出他們對市場前景的信心。前述上海某高端購物中心內部人士亦對記者表示，公司內部仍然看好中國內地消費市場。
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