場景比商品更容易給人留下深刻印象，街區比盒子更便于營造場景。
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如果你是一位游走過大量國內外項目的商業地產愛好者，被問到“哪個項目印象最深?”不出意外的話，答案應該是某個街區商業。對這個問題我們做過上百次調研，幾乎很少有例外答案。在此背后，潛藏了兩個商業地產的隱性規則——場景比商品更容易給人留下深刻印象，街區比盒子更便于營造場景。
中國近幾年的現象級商業項目，大部分都是街區，甚至是很小體量規模的街區，而數百個入市的大盒子，都歸于了讓人難再提及的平淡消費場地。街區商業的出挑，既是中國消費市場日臻成熟的表現，也是商業地產進入更高階段競爭的標志?；赗ET睿意德中國商業研究中心的研究預測，街區式商業將成為非標商業時代的主導力量，并對諸多盒子式商業形成替代和競爭。睿意德團隊也在過去的六年中著力推進街區在更多項目中規劃落地，幫助項目實現對競爭的突圍與超越，以下就我們對商業街區的優勢特征總結做出分享：
街區的立面更豐富，有利于突出文化與主題，形成吸引人的特色場景
相比于大型商業綜合體的統一外觀，街區的建筑立面更加多樣化，可以根據不同的主題和文化進行設計與裝飾，讓街區能夠更好地融入周邊環境，形成獨特的氛圍和吸引人的特色場景，創造更具沉浸感的體驗，吸引了大量消費者與游客，一些典型做法是將建筑立面設計成不同風格和主題，如復古風、二次元、森林系等。例如，RET睿意德集團曾服務的鴻壽坊、玉鳥集等項目，皆是位于城市的歷史街區或文化區域，具備獨特歷史文化底蘊，項目萃取了在地文化，呈現了傳統的街道布局和建筑風貌，給人一種深植于本地的獨特氛圍，使人們在游逛同時亦能感受歷史和文化的魅力。
人到達商業的主要目的已經改變，休閑取代了購物，街區更適合承載對應的體驗業態
商業街區通常是開放式設計，空間通透、視野開闊，能夠讓人們在自然的光線與空氣中游逛，感受松馳狀態或繁華活力。而大盒子購物中心則通常采用封閉式設計，雖然提供舒適的室內環境，但有時也會讓人感到封閉和壓抑。同時，商業街區還提供豐富的公共空間和景觀設計，讓人們能夠在購物的同時享受豐富的環境，大盒子購物中心雖然擁有多樣化的商品和品牌，但公共空間和景觀設計相對較少，難以建立環境層次感難。
線上購物已經部分取代了線下，實體商業的體閑、社交與服務功能正在日益強化，依據RET睿意德中國商業研究中心的監測數據，2023年中國消費者到達購物中心的目的，僅有21.6%是為了購買服飾，而10年前的這一數值為67%。商業街區的開放形態、生動場景更適于休閑活動，與對應業態也有更好的契合度及適合性，走在了新趨勢前沿。
街區與主理人和設計師店鋪更匹配，凸顯人格化與非標特征，創造鮮活獨特感
盒子式商業是帶有標準化“基因”的產品，因為受形態的限制，在文化挖掘與場景表達上可發揮的空間有限，而街區則有更大的自由度，可呈現更豐富的文化風貌，塑造更鮮明的在地特征。隨著中國設計力量與新一代消費者需求增加，更具人格特征的主理人和設計師品牌數量呈現快速增長態勢，這些店鋪的經營者通常具有獨特的審美和創意，一些主理人還會將自己的個人風格和理念融入到店鋪中，為消費者提供更加獨特的購物體驗。
主理人與設計師品牌十分看重獨特的品牌定位和風格，關注品牌形象和故事傳達，商業街區通常能夠提供更加獨特和個性化的店鋪環境，與品牌形象形成相互烘托與陪襯，更好地展示品牌的獨特氣質與內涵，為消費者提供“此景—此情—此物”的情緒化消費，因而成為其理想選址。
街區的運營成本更低，可以適當放低租金，按需匹配招商，易于做出特色
商業街區通常相對于大型購物中心來說，租金成本較低。這對于特色租戶來說是一個吸引力，因為他們可能是小型獨立店鋪或新興品牌，對于租金成本敏感。低成本的租金能夠降低他們的運營成本，使他們有更多的資金用于商品采購、營銷推廣等方面，能夠在經營獨特性與投資收益間實現相對平衡。
因為運營成本較低，街區受高租金的限制較少，更可能按需求去匹配招商，引入豐富的業態和特色品牌，不只有餐飲、服飾，還可以有文創店鋪、運動場所、藝術工作室等，這種多樣化的商業形態為特色租戶提供了更多的機會，為商業街區注入了新的活力和特色，提升了整體的商業氛圍，吸引更多的客群到訪。
同時，相比購物中心，商業街區也具有靈活的運營方式，可根據特色租戶的需求進行調整。商業街區的管理方通常也會更積極與特色租戶合作，提供更靈活的租賃合同和經營政策，以滿足其需求，實現合作入駐。各有特色的街區品牌之間可以形成協同效應，互相間吸引和合作，形成正向循環，不但提升整個商業街區的知名度和吸引力，還能進一步吸引更多的特色租戶入駐。
街區商業更需要創造性和細分，定位方向選擇要極致化，從而更具備破圈而出的基礎
在市場競爭日漸加劇趨勢下，對商業項目的創造性和客群細分提出了更高要求，唯此才可能脫穎而出。大部分的商業街區因受容積率限制，規模體量都不大，通常在定位考慮上，要么具備深度細分的“尖銳度”，要么實現與客群的“強粘性”，前者就是常說的主題化街區，后者則多為社區或社群商業，這是為什么當下商業進入非標時代，場景、在地、社群成為行業熱詞的關鍵所在。
街區商業項目由于規模較小，對于實現創造性和細分也是利好條件。透過對目標消費群體的精準定位，滿足他們的個性化需求，為他們營造更極致純粹的場景氛圍，相比客群更混合的大體量項目，更容易實現“一根針捅破天”的效果，引發城市關注和社交媒體流量，成為消費市場與行業關注焦點。
大盒子商業運營商多為大公司，管理上偏向于流程和標準化，難有小街區運營者的“主理人”創新特質
大商業項目的運營者多為體系化大公司，業務上偏于流程與機制，普遍踐行標準化運營與管控，使得不論在街區的招商和運營上，都容易與個性化、藝術化的街區創造產生沖突；街區是典型的非標商業形態，每個都個性迥異，需要如藝術品一樣進行創意創作，街區運營者多是創業型小團隊，更加靈活和創新，他們可以根據市場需求和消費者喜好進行調整和創新，如同一個“大主理人”協同與帶動一眾“品牌主理人”進行共生共創，打造出獨特的商業空間和文化。
結語
著名城市規劃家Le Corbusier曾表達：街區是城市的細胞，它們共同構建了一個城市的生命力和活力。在我們看來，街區是跳動著的城市脈搏，滋養著生活的氣息，激發著商業的新活力。展望未來的中國城市，商業街區將如一顆顆璀璨的明珠，記錄與表達著城市的生動篇章：傳統與現代交織，歷史與未來相匯，展現著生活的色彩與溫度。而越來越多的商業地產投資運營商，也將隨著街區商業的發展新趨勢，成為城市文化復興的先鋒力量。
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